Қазақстанда тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелері күрт артқанымен, ипотекалық нарықтағы белсенділік баяулап келеді. Бір қарағанда баспана нарығы жанданып жатқандай көрінеді. Алайда сарапшылар бұл өсімнің артында мемлекеттік қолдаудың күшеюі мен нарықтық ипотеканың әлсіреуі тұрғанын айтады. Демек, тұрғын үй нарығындағы қазіргі ахуал екі түрлі үрдісті қатар көрсетіп отыр. Ұлттық статистика бюросының мәліметіне сәйкес, осы жылдың маусым айында елімізде тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша 39 053 мәміле тіркелген. Бұл мамыр айымен салыстырғанда 28,4 пайызға көп.
Ең жоғары белсенділік дәстүрлі түрде Алматы мен Астана қалаларында байқалды. Алматыда 6 841, Астанада 6 436 мәміле жасалса, Қарағанды облысы 3 772 мәмілемен үздік үштікке енді. Ал ең төмен көрсеткіш Ұлытау облысында тіркеліп, небәрі 360 мәміле рәсімделген.
Маусым айындағы тағы бір ерекшелік – мәмілелердің барлық өңірде бірдей өсуі. Әсіресе Маңғыстау (67,4%), Қарағанды (43,4%) және Атырау облыстарында (40,9%) өсім айқын байқалды.
Нарықтағы белсенділіктің негізгі бөлігін көпқабатты тұрғын үйлер құрап отыр. Бір айдың ішінде пәтерлер бойынша 29,4 мыңнан астам мәміле жасалып, жалпы сауданың төрттен үш бөлігін иеленді. Оның ішінде ең көп сұраныс дәстүрлі түрде бір бөлмелі пәтерлерге тиесілі болды.
Жеке тұрғын үйлер сегментінде де өсім байқалады. Маусымда мұндай үйлер бойынша мәмілелер саны 36,7 пайызға көбейіп, 9 621-ге жетті.
Ал тұрғын үй нарығына басқа қырынан қарасақ, жағдай мүлде өзгеше көрінеді.
Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығының дерегінше, 2026 жылдың алғашқы тоқсанында ипотекалық несиелеу көлемі 438 млрд теңгеге жетіп, өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 12,3 пайызға өскен. Бірақ бұл өсім еркін нарықтың жанданғанын білдірмейді. Керісінше, ипотекалық несиелердің 85 пайыздан астамы «Отбасы банкінің» мемлекеттік бағдарламалары арқылы берілген. Егер мемлекеттік қолдау болмаса, ипотекалық нарықтағы өсім әлдеқайда төмен болар еді.
Сарапшылардың бағалауынша, коммерциялық банктер беретін нарықтық ипотеканың көлемі бір жылдың ішінде 53,6 пайызға қысқарған. Бұл тұрғындардың жоғары пайыздық мөлшерлемемен қарыз алуға құлықсыз екенін көрсетеді.
Басқаша айтқанда, бүгінгі ипотекалық нарықты мемлекет қолдап тұр. Ал нарықтық ипотека біртіндеп өз позициясын жоғалтып келеді.
Тағы бір назар аударарлық жайт – ипотека рәсімдеуге өтініш берушілер санының азаюы. Осы жылдың бірінші тоқсанында банктерге барлығы 192 мың өтініш түскен. Бұл өткен жылмен салыстырғанда 20,7 пайызға төмен.
Сарапшылар мұны бірнеше фактормен түсіндіреді. Біріншіден, соңғы жылдары тұрғын үй бағасы айтарлықтай қымбаттады.
Соның салдарынан көптеген отбасы үшін баспананың қолжетімділігі төмендеді.
Екіншіден, халықтың нақты табысының өсу қарқыны тұрғын үй бағасының өсіміне ілесе алмай отыр.
Үшіншіден, бұған дейін тұрғын үй сатып алуға едәуір серпін берген БЖЗҚ қаражатын пайдалану мүмкіндігі де тарылып келеді.
2026 жылдың маусымынан бастап жеткіліктілік шегінің ұлғаюы бұл құралды қолдана алатын азаматтардың қатарын азайтты.
Қаржыгерлер қауымдастығы келтірген тағы бір дерек нарықтағы жаңа үрдісті байқатады. 20 миллион теңгеден жоғары ипотекалардың үлесі бір жыл ішінде 30 пайыздан 37 пайызға дейін өскен. Ал 10 миллион теңгеге дейінгі шағын несиелердің үлесі қысқарған. Бұл тұрғын үй нарығында төлем қабілеті жоғары азаматтардың үлесі артып келе жатқанын көрсетеді. Яғни бастапқы жарна төлеуге мүмкіндігі мол әрі қымбат ипотеканы көтере алатын азаматтардың ықпалы күшейіп келеді.
Ал орташа табысы бар азаматтардың баспанаға қол жеткізу мүмкіндігі біртіндеп қиындап бара жатқанын осы көрсеткіштердің өзі аңғартады. Қаржыгерлер қауымдастығының болжамынша, екінші тоқсанда ипотекаға сұраныс біршама артуы мүмкін. Бұған «Отбасы банкінің» тұрғын үй жинақтарына берілетін мемлекеттік сыйлықақы және тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесіндегі жаңа өнімдердің іске қосылуы әсер етеді.
Бүгінде Қазақстанның тұрғын үй нарығында қарама-қайшы үрдіс қалыптасып отыр. Бір жағынан, тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны өсіп, нарықтағы қозғалыс күшейгендей әсер қалдырады. Екінші жағынан, ипотекалық несиелеудің негізгі салмағы мемлекеттік бағдарламаларға тәуелді болып отыр, ал коммерциялық ипотека әлсіреуде.
Бұл жағдай тұрғын үй нарығының тұрақтылығы әлі де мемлекеттің қолдау шараларына тәуелді екенін көрсетеді. Ал ұзақ мерзімді перспективада баспананың қолжетімділігін арттыру үшін нарықтық ипотеканы дамыту, халық табысын өсіру және тұрғын үй ұсынысын көбейту негізгі міндеттердің бірі болып қала береді.
Ақбота Мұсабекқызы
